Спецсчет дома: как оформить и кому не стоит этого делать
В прошлом номере мы рассказали, как жители Курска делают капремонт многоквартирных домов со спецсчета, открытого на дом, не желая платить взнос регоператору. Как и обещали, продолжаем тему: как собственникам открыть спецсчет, кому следует это делать, а кому лучше остаться у регоператора и дождаться капремонта за счет «общих денег». В качестве эксперта выступает Любовь Нечаева, член Совета КРОО ЗПГ «Народное ЖКХ».
– Статьей 170 Жилищного кодекса РФ предусмотрено два способа формирования фонда капремонта: на счете регионального оператора либо на спецсчете дома. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы. Какой из них больше подходит конкретному дому, должны решать собственники. На мой взгляд, определяющими могут стать два фактора – срок капремонта дома, установленный региональной программой, инициативность и ответственность собственников.
Жители дома должны быть активны и организованы
Если ремонт вашего дома программой запланирован на 2037 год, то это повод задуматься о спецсчете. Поскольку, если дом построен более 25 лет назад, то без ремонтных работ до указанного срока он может просто не дожить. Если же ремонт запланирован, например, на 2020 год, наверное, лучше подождать этой даты, чтобы за счет «общих денег» выполнить сразу все виды работ, отнесенные законом к капремонту.
Второй немаловажный момент, о котором надо задуматься, выбирая способ формирования фонда капремонта, – насколько организованы собственники, насколько активные и грамотные люди входят в совет дома. Ведь при перечислении взносов регоператору все заботы по выпуску квитанций, учету платежей, работе с должниками, сдаче всего комплекса отчетности, выбору подрядчиков берет на себя оператор. Причем выполнять все это он будет за счет средств областного бюджета, так как по закону наши взносы использовать можно исключительно на выполнение ремонтных работ.
При выборе же спецсчета организовывать его обслуживание придется либо самим собственникам, либо путем заключения соответствующих договоров, на что потребуется дополнительное финансирование. Это основной минус специального счета. Но даже при заключении договора на обслуживание счета с выбранной организацией собственникам необходимо ежемесячно контролировать движение денежных средств на счете во избежание проблем в будущем.
Сроки и стоимость капремонта собственники определяют сами
Однако в этом случае собственники получают реальную возможность определять сроки и стоимость капремонта своего дома в пределах собранных ими средств. Для этого достаточно принять соответствующее решение на своем общем собрании.
Процедура изменения сроков капремонта при формировании фонда на счете регоператора значительно сложнее. Для переноса срока, кроме решения собрания, потребуется экспертное заключение о его необходимости, при этом собираемость взносов в доме должна быть очень высока. Кроме того, необходимо, чтобы нужная сумма была полностью собрана, либо жители принимают решение о том, что доплатят недостающие средства. Но даже выполнение этих условий совсем не гарантирует, что дату действительно перенесут. А вот сдвинуть дом на более поздний срок, чем планировалось ранее, могут. И это делают каждый раз при актуализации программы.
Важно правильно оформить протокол
Законодательством закреплено, что минимальный размер взноса на капремонт как для регионального оператора, так и для специальных счетов устанавливается администрацией субъекта РФ. Минимальный взнос в 2018 году в Курской области составляет 7 рублей 88 копеек с квадратного метра общей площади помещения. Для домов, имеющих статус объекта культурного наследия, – 8 рублей 7 копеек. Уменьшить его собственники не могут.
В то же время по решению собрания они способны увеличить размер взноса на капремонт. Тогда у собственников появляется право за счет дополнительно собранных средств выполнить дополнительные виды работ.
Уже выбрав способ формирования фонда капремонта, собственники по закону (ст. 173 ЖК РФ) в любое время имеют право его изменить, даже неоднократно. Такое решение принимается на общем собрании. Перейти со спецсчета дома к региональному оператору можно через месяц с момента уведомления фонда о принятом на общем собрании решении. А вот перейти от регоператора на спецсчет собственники могут лишь через год с момента уведомления. И в том, и в другом случае остаток средств, собранных на счете, перечисляется его новому владельцу. Однако если регоператор уже потратил на ремонт вашего дома денег больше, чем заплатили собственники, вы не сможете перейти на спецсчет, пока не погасите весь долг.
Если собственники, взвесив все «за» и «против», решили открыть спецсчет, особое внимание следует уделить правильному оформлению протокола общего собрания, в котором будет зафиксировано решение о переходе. Оно должно быть принято квалифицированным большинством – не менее 2/3 голосов «за».
Выбрать банк и определить владельца спецсчета
Для открытия спецсчета на общем собрании также необходимо выбрать один из четырех банков. В Курской области открывать спецсчета для формирования фонда капремонта дома имеют право Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк и Связь-банк.
Тем же решением собрания необходимо определить владельца спецсчета, то есть юридическое лицо, которое будет открывать в банке счет для вашего дома. По закону это может быть регоператор, управляющая компания или товарищество собственников жилья, осуществляющие управление вашим домом. Владелец спецсчета не имеет права самостоятельно распоряжаться вашими деньгами, поскольку, согласно ст. 36.1 ЖК РФ, они являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, и решения об их использовании могут приниматься только общим собранием.
Снимать наличные со спецсчета нельзя. Как правило, для перечисления денег подрядчику банк потребует протокол общего собрания, договор с подрядчиком, смету для предоплаты и акт выполненных работ для окончательного расчета.
При принятии решения о формировании фонда капремонта на спецсчете дома необходимо сразу выбрать лицо (физическое или юридическое), которое возьмет на себя обязанности по предоставлению платежных документов (квитанций) на уплату взносов на капремонт, а также будет вести учет платежей и задолженностей, сдавать отчетность в Государственную жилищную инспекцию Курской области (это необходимо делать ежемесячно), Росстат, сведения по льготникам, которые наверняка есть в каждом доме, и заниматься претензионно-исковой работой.
Таким лицом может быть кто угодно. Лишь бы весь комплекс работ выполнялся качественно и вовремя. Однако вряд ли кто-то захочет делать это бесплатно. Чаще всего данные обязанности готовы взять на себя управляющие компании. Как правило, подобный вариант оказывается самым дешевым. Тем не менее собственникам необходимо осознавать, что финансирование этой работы будет производиться за счет их дополнительных средств, что необходимо сразу отразить в протоколе собрания. Там же надо определить условия и порядок оплаты услуг по предоставлению квитанций, ведению учета и отчетности. Это поможет избежать в дальнейшем неприятных для собственников сюрпризов.
Кроме того, целесообразно сразу наделить полномочиями на обращение в суд лицо, которое в дальнейшем сможет подавать иски о взыскании задолженности в интересах собственников. В противном случае либо такие иски не будут приниматься судом, либо потребуется проводить еще одно собрание.
В ТЕМУ
25 домов вернулись к регоператору
Как мы уже писали, около 300 из почти 5500 многоквартирных домов в Курской области формируют фонд капремонта на спецсчете. Но есть и вернувшиеся к регоператору. Причем в основном не по собственному желанию, а по предписанию госжилинспекции. Со спецсчетов в «общий котел» перешли 25 домов.
– Некоторые думают, ушли на спецсчет, значит, можно не платить взнос. Это не так. Оплата взноса на капремонт многоквартирного дома – обязанность каждого собственника, – говорит Геннадий Баев, врио руководителя регоператора фонда капремонта многоквартирных домов Курской области. – Если собираемость ниже 50%, госжилинспекция дает собственникам срок, в который собственники должны улучшить платежи. Если данное предписание не выполняется, дом передают регоператору.
Он также подчеркнул, что оформление спецсчета – огромная ответственность для собственников. «Очень серьезно нужно подойти к оформлению протокола, обязательна помощь юриста. Оформленный протокол направляется нам, а уже мы после проверки передаем его в Государственную жилищную инспекцию Курской области. Там его тоже проверяют. И если все соответствует закону, ровно через год после принятия протокола все деньги, накопленные на счете дома с самого начала – с сентября 2014 года, перечисляются на открытый собственниками спецсчет. И уже они будут нести ответственность за эти средства. Люди должны понимать, что это не просто возможность, а еще и ответственность. Состояние спецсчета и сохранность средств могут проверять прокуратура и ОБЭП», – поясняет Геннадий Александрович.
Эксперты считают: в идеале за спиной собственников должна стоять крепкая и добросовестная управляющая компания, которая при оформлении спецсчета поможет подготовить пакет документов и в дальнейшем будет оказывать необходимую помощь. Она потребуется, когда надо будет выбирать подрядную организацию, определяться с видами работ и выбором стройматериалов. Неспециалисту разобраться в таких вопросах не под силу.
Но главное – управляющая компания должна иметь хорошую репутацию. Ведь уже были в Курске случаи, когда, доверившись УК, собственники лишались накопленных на спецсчете средств.
А В ЭТО ВРЕМЯ
В отношении бывшего гендиректора фонда капремонта возбуждено третье уголовное дело
Вторым отделом по расследованию особо важных дел (о преступлениях против госвласти и в сфере экономики) СУ СК РФ по Курской области по материалам прокурорской проверки возбуждено уголовное дело по части 3 статьи 285 УК РФ («Злоупотребление должностными полномочиями»). Его фигурантом стал бывший генеральный директор регионального оператора фонда многоквартирных домов Курской области Виктор Бобрышев, уволенный с этого поста в мае 2017 года после проверки фонда комитетом ЖКХ и ТЭК.
Как рассказал старший помощник руководителя регионального следственного управления Максим Рассамакин, по версии следствия, в 2016 году гендиректор подписал акты выполненных работ по капремонту общего имущества многоквартирных жилых домов, произведенному на основании ранее заключенных договоров, в которых была завышена стоимость отдельных работ: по ремонту крыши, фасада, фундамента, подвальных помещений, системы теплоснабжения.
– Предельные нормативы стоимости таких работ установлены постановлением администрации Курской области и другими региональными нормативно-правовыми актами. Однако на основании подписанных актов выполненных работ сверх предельной стоимости произведена оплата по 37 домам на сумму более 80 миллионов рублей, – отметил Рассамакин.
Сейчас следователи изучают документацию, финансовую отчетность, назначена судебная экспертиза.
Это уже третье уголовное дело, в котором фигурирует Виктор Бобрышев. Первое было возбуждено в прошлом году по фактам хищения средств при проведении работ по капремонту. Его также подозревают в получении взятки в крупном размере за незаконные действия. По данным следствия, он получил от курянина взятку в виде оказания услуги по ремонту трех объектов недвижимости на общую сумму свыше 150 тысяч рублей. За это Бобрышев обещал общее покровительство двум фирмам при выполнении ими капремонтов многоквартирных домов. Преступление было выявлено сотрудниками ОЭБ и ПК УМВД России по Курской области.
Анна КОРШУНОВА
Вверх▲
Отзывы читателей (0)
Написать отзыв▼
Архив рубрики / Другие статьи этого номера 14 (1225) от 3 апреля 2018 года
муниципальный парламент
счастливый случайБлагодаря «ДДД» куряне нашли собаку, которую считали погибшей
капризы природычтобы помнилиэхо войныЛафет пушки, фрагменты танка, военная форма. Музей Курской битвы пополнился новыми экспонатами
группа поддержкиЧирлидинг в Курске: «Это не просто танец или акробатика, а настоящие спортивные эмоции!»
скорбим...преступлениепроисшествияболеем за наших!большой баскетбол«Динамо» выиграло у МБА в Москве, «Инвента» в Курске уступила УГМК
мяч над сеткойу канатов рингапьедестал почетазнай наших!сезонное
экзотика • рекламаВ Курске открылась крупнейшая выставка-ярмарка «Любимая Индия»
юридическая консультация • рекламаНовое в банкротстве физлиц. Чем обернется нежелание избавиться от долгов
калькулятор жкхюридическая консультацияквартирный вопроспрокурор разъясняетчто скажет докторсветлый праздникхозяйке на заметкуваш рацион
