Можно ли часть жилого дома переоформить в квартиру?
«В 2008 году купила долю дома у собственника с небольшим участком, который находится в аренде у городской администрации. В этом доме проживают две семьи, есть инвалиды. У каждого из собственников есть отдельный вход, отделен вход забором, лицевые счета, счетчики у нас отдельные. Мы хотим из этих долей сделать квартиры, чтобы при регистрации или снятии с учета не беспокоить друг друга. Объясните, пожалуйста, как это сделать. Сколько будет стоить эта работа?» Фатеж.
Отвечают специалисты управления Росреестра по Курской области: «В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Однако при этом необходимо учитывать следующее.
В соответствии со статьей 41 федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которые состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Согласно статье 16 Жилищного кодекса, квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома. При этом многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Учитывая изложенное, положения указанных норм не предусматривают наличие квартир в индивидуальных жилых домах, вследствие чего исключают возможность постановки на государственный кадастровый учет «квартир» в таких домах.
Создание квартир без проведения соответствующей реконструкции индивидуального жилого дома, затрагивающей конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности, и в связи с этим требующей разрешения на строительство (реконструкцию), не представляется возможным.
Исключением будет являться случай, когда жилой дом изначально соответствует характеристикам многоквартирного дома (например, в доме фактически созданы, но не зарегистрированы в качестве отдельных объектов квартиры, имеющие помещения вспомогательного использования, а также самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
В связи с изложенным в случае проведения реконструкции индивидуального жилого дома сведения об изменении назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом» могут быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости на основании разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.
В случае когда жилой дом изначально соответствовал характеристикам многоквартирного дома и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, то изменение его назначения на «многоквартирный дом» может быть осуществлено в порядке государственного кадастрового учета без наличия сведений о его реконструкции, но при условии соответствия здания (многоквартирного дома) разрешенному использованию земельного участка.
Кроме того, Градостроительным кодексом определены в том числе такие виды объектов капитального строительства, как жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В этой связи, принимая во внимание положения Жилищного и Градостроительного кодексов, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такого дома соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания – жилого дома блокированной застройки. Если помещения в жилом доме являются «частями» жилого дома (блоками) и каждой такой части соответствует «свой» земельный участок, образованный в результате раздела жилого дома, то «части» жилого дома можно поставить на государственный кадастровый учет как здания (блоки жилого дома блокированной застройки).
Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из уже существующего индивидуального жилого дома является его реконструкция. Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Также на практике имеют место ситуации, когда жилое здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки, то есть в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требуется.
В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации таких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
Особо обращаем внимание на то, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием «блокированные жилые дома».
Независимо от способа образования блоков жилых домов в рассматриваемых ситуациях (в результате реконструкции или без таковой), для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на жилые дома, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки, а также разрешительная документация о создании домов блокированной застройки. Кроме того, необходимо представить технический план в отношении каждого образуемого объекта, подготовленный кадастровым инженером – физическим лицом, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, обладающим специальным правом на осуществление кадастровых работ.
Стоимость услуг кадастрового инженера по подготовке технического плана, необходимого для осуществления государственного кадастрового учета образуемых объектов недвижимости, можно уточнить, обратившись к кадастровому инженеру. Ознакомиться со сведениями реестра кадастровых инженеров можно на сайте Росреестра в разделе «Деятельность» («Обеспечение кадастровой деятельности», «Государственный реестр кадастровых инженеров»).
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взимается государственная пошлина в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (для физических лиц 2000 рублей)».
Вверх▲
Отзывы читателей (0)
Написать отзыв▼
Архив рубрики / Другие статьи этого номера 26 (1393) от 29 июня 2021 года
почитай родное
древняя история
краеведение
тайны прошлого
трагедии на воде
наказание
происшествия
происшествия
драгоценный клинок
пьедестал почета
конный спорт
будь здоров! • реклама
сад и огород
сезонное
лицо номера
